2024年第三季度，受POGO租约终止的影响，马尼拉大都会办公楼市场的净吸纳量出现下降，这是自2021年第四季度以来的第一个负增长季度。
大马尼拉办公室市场自2021年第四季度以来首次出现负净吸纳量，菲律宾政府持续实施的菲律宾离岸博彩运营商（POGO）禁令对租赁活动产生了持续影响。
这一下降发生在POGO禁令宣布三个月后，主要原因是POGO租赁合同的终止，以及疫情前已关闭的租赁合同未能续约。
根据《商业世界》引用的最新Colliers报告，大马尼拉办公室市场在2024年第三季度出现了33,000平方米的净吸纳量下降，原因是POGO运营商的租赁终止和不续约现象愈发普遍。这标志着市场的显著变化，令市场对空置率上升和潜在停滞感到担忧。
尽管面临这些挑战，但关键指标显示市场远未崩溃。传统写字楼租户和外包公司的需求（尤其是信息技术-业务流程管理 (IT-BPM) 领域的需求）保持强劲，为今年剩余时间带来了谨慎乐观的预期。
POGO行业退出市场
菲律宾政府对菲律宾离岸赌博运营商（POGO）的打击，对当地办公室市场的空置问题产生了重大影响。根据2024年第三季度的数据，POGO运营商已经交还了57,000平方米的办公空间，预计到年底还将有额外的157,000平方米被腾空。POGO行业在市场的巅峰时期曾租赁约130万平方米的办公空间，但如今，该行业在大马尼拉地区的市场份额已缩减至仅275,000平方米，占总办公库存的1.9%。
如果没有POGO禁令，2024年的净吸纳量可能已超过195,000平方米，超出2023年的总吸纳量。然而，由于持续的办公室腾空，Colliers现在预计到年底净吸纳量将持平或为零，意味着2023年到2024年间，办公空间的占用量不会发生实质性变化。
IT-BPM和传统企业的强劲需求
尽管POGO导致的空置率上升，马尼拉大都会的办公空间需求依然保持强劲。IT-BPM（信息技术-商业流程外包）行业以及政府机构等传统企业，依然占据着该地区大部分的办公交易。在2024年第三季度，马尼拉的办公交易总量达到了651,000平方米，其中192,000平方米为新租赁的空间。
值得注意的是，第三季度所有交易中有53%归因于传统公司，包括政府机构，而外包公司(3POs)占29%，POGO仅占11%。剩下的7%来自共享服务公司。虽然总体交易量与前几个季度相比略有下降（比第二季度下降 12%，比 2023 年第三季度下降 2%），但传统公司和外包公司的强劲表现表明对办公空间的需求持续存在。
IT-BPM公司的扩展是推动办公需求的关键因素，这些公司占据了该行业70%的空间需求。特别是在马卡蒂中央商务区（CBD）、福尔特博尼法乔、奎松市和阿拉邦等地区，许多大型外包公司集中于此，扩张活动尤为明显。随着奎松市新税收激励政策的通过，鼓励公司扩展和搬迁，这些地区预计将继续看到办公需求的增长。
省际市场逐渐崛起
马尼拉大都会办公市场的积极表现也反映在地区市场中，省际办公交易稳步增长。2024年第三季度，马尼拉大都会以外的地区共交易了189,000平方米的办公空间，较2023年同期的155,000平方米有所增加。特别是宿务市，已成为关键市场，占据了所有省际交易的32%，在租赁活动方面现在可与马卡蒂和奥尔蒂加斯等马尼拉主要商务区竞争。
省际市场需求的增长主要受到外包公司推动，它们正在寻求在马尼拉大都会以外扩展业务。随着地区市场在全国办公交易中所占份额已接近29%（较以往20%-25%的比例有所上升），房东也开始增加这些地区办公空间的供应，以满足不断增长的需求。
空置率上升和受POGO影响的地区
由于POGO行业的撤离，马尼拉大都会办公市场的空置率略有上升，2024年第三季度达到了18.5%，相比第二季度的18.3%有所增加。这个增幅在POGO影响较大的区域尤为明显，例如湾区和马卡蒂外围地区，这些地方预计到2024年底空置率将进一步上升。
此前由POGO租用的办公楼的开发商和房东被建议提供额外的优惠条件，以吸引新的租户。这些空间可以重新规划或改造，以满足传统公司或外包企业的需求，通过灵活的租赁条款和租户改善补贴等激励措施来吸引潜在客户。
挑战中的一线希望
尽管办公市场面临挑战，但仍有希望复苏。需求的弹性，特别是来自 IT-BPM 和传统办公部门的需求，表明市场远未停滞。马卡蒂、博尼法西奥堡和湾区等高需求子市场继续出现强劲的租赁活动，而省际市场则显示出可观的增长。
能够适应租户不断变化的需求（通过提供灵活、可持续且位置优越的办公空间）将能够在市场机遇中占得先机。此外，随着预计到年底马尼拉大都会的整体空置率将上升至20.5%，那些空置率较低的开发商可能更有机会收取更高的租金，并确保长期租户的稳定。
展望未来，外部因素，如2024年美国大选的结果，可能对商业环境产生影响，从而影响未来对马尼拉大都会办公空间的需求。尽管面临一些不确定性，市场的整体韧性以及办公空间的持续需求仍然表明，今年剩余时间以及2025年市场前景保持谨慎乐观。
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