根据Cushman & Wakefield的数据，受POGO禁令影响，2024年年度净吸纳量降至1,500平方米，较2023年的271,250平方米大幅下降。
马尼拉大都会办公室租赁市场持续承压，预计2025年租金将进一步下跌，原因是空置办公室空间的供应过剩不断加剧。根据Cushman & Wakefield《2025年亚太前景报告》预测，该地区的平均办公室租金将在2025年再下降3.2%，继2024年下降2.8%之后。
办公室租金下降的主要原因是马尼拉大都会商业房地产市场空置空间的增加。Cushman & Wakefield报告指出，2024年第三季度，马尼拉大都会的顶级和A级办公室空间的平均租金为每平方米每月1,003比索，较2024年第二季度的每平方米每月1,010比索有所下降，也低于去年同期的每平方米每月1,041比索。
空置率创20年来新高
随着租金的下降，马尼拉大都会的办公市场还面临着空置率急剧上升的压力。最新数据显示，2024年第三季度，马尼拉的办公空间空置率达到了18.2%，这是自2004年第二季度以来的最高水平。与去年同期相比，空置率上升了136个基点，这对房东和物业所有者来说是一个令人担忧的信号。
空置率上升的原因主要是多种因素的综合作用，其中包括菲律宾离岸博彩运营商（POGO）全面禁令的实施，这导致了办公空间需求的显著变化。曾是马尼拉大都会办公市场主要租户的POGO，近年来面临更为严格的监管，导致大量租户流失，并加剧了办公空间的供过于求。
净吸收量下降
当前市场趋势影响的关键指标之一是净吸纳量，即在特定时期内被占用的办公空间的变化。预计2024年，净吸纳量将急剧下降至仅1,500平方米，相较于2023年吸纳的271,250平方米大幅减少。净吸纳量的急剧下降与POGO以及其他受到疫情和监管变化影响的行业办公空间需求减少密切相关。
然而，Cushman & Wakefield 预测，从2025年到2029年，年度净吸收率将出现积极的转机，预计与2020-2024年的平均水平相比增长36%。预计这一复苏将由IT-BPM（信息技术和业务流程管理）行业推动，该行业继续表现出对办公空间的强劲需求，尤其是对全球容量中心 (GCC) 的需求。此外，租户寻求更现代化、协作性和可持续性的办公环境的“质量飞跃”趋势日益增长，将在推动未来吸纳方面发挥关键作用。
远程工作和灵活安排的影响
尽管预计净吸纳量将有所恢复，但由于工作安排的不断变化，办公室租赁市场在短期至中期内仍将面临挑战。CREATE MORE 法案的全面实施可能会进一步影响办公空间需求，该法案旨在促进IT-BPM公司采用灵活的工作设置。该法案鼓励远程和混合工作模式，随着公司重新评估其办公需求，可能会实现空间合理化。
Cushman & Wakefield还指出，对POGO的全面禁令是导致高空置率的持续因素。由于POGO不再占据马尼拉大都会的大量办公空间，业主将需要寻找新租户来填补这些空缺，而这可能需要时间，因为其他行业的需求恢复速度较慢。
新供应减少，租约续签放缓
尽管空置率预计将保持在较高水平，Cushman & Wakefield预测未来几年新办公空间的供应将放缓。预计在接下来的五年中，每年将交付138,000平方米的新办公空间。这比2024年预计的新供应量下降了23%，并且比新冠疫情前几年平均的新供应量减少了惊人的80%。
随着新办公空间供应的减少，整体吸纳率预计将在中期得到改善，更多空间将被租用。减少的新供应有助于缓解过剩供应的情况，尽管空置率可能仍会在一段时间内保持较高水平。新项目的缺乏也将减少租约续签的风险，尽管这一进程会比预期的慢一些。
2026年及以后的展望
展望未来，Cushman & Wakefield预计马尼拉大都会的办公楼租赁市场将在 2026年开始复苏。预计2026年至2029年期间，总体租金将以年均3.5%的速度增长，随着对优质办公空间的需求反弹，该行业将逐步复苏。
随着企业适应新的工作方式，办公空间需求不断变化，市场可能会继续经历调整。对创新办公设计、可持续发展实践和现代化设施的日益偏好，将深刻影响马尼拉大都会办公租赁市场的未来格局。
尽管马尼拉大都会的办公租赁市场在短期内面临挑战，包括高企的空置率和租金下降，但预计会出现复苏，主要受到IT-BPM行业需求的推动，以及对优质办公空间日益重视的影响。然而，灵活的工作安排和监管变化将继续影响未来市场的动态。
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