受POGO禁令影响，大马尼拉写字楼空置率创20年新高

根据商业房地产服务公司Cushman & Wakefield的最新报告，马尼拉大都会的办公楼市场正面临20年来最高的空置率。该公司的MarketBeat报告显示，到2024年第三季度末，马尼拉大都会的平均办公室空置率已飙升至18.2%。这是自2004年第二季度以来的最高空置率，主要受到公司办公空间需求变化和新建写字楼不断涌入市场等多重因素的推动。

空置率的激增与企业调整办公空间需求有关，许多公司因工作方式变化和经济压力而减少了办公空间。此外，市场在第三季度完成了约114,000平方米的办公空间，进一步增加了整体供应量并导致空置率上升。Cushman & Wakefield指出，这些新的办公空间，加上主要企业租户返还的大量空间，创造了一个空置空间越来越普遍的环境。

该公司预测，受当地监管变化和更广泛的经济变化的影响，未来几个月的空置率仍将居高不下。这一预测的一个关键因素是全面禁止菲律宾离岸博彩运营商 (POGO)，而这些运营商此前占据了马尼拉大都会办公空间的很大一部分。

这些企业的关闭导致大量办公空间闲置。

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此外，最近对企业复苏和税收激励 (CREATE) 法的修订，促进了灵活的工作安排，预计也会导致空置率上升。随着越来越多的公司采用远程或混合工作模式，对传统办公空间的需求可能会继续减少。

在租金方面，马尼拉大都会的办公市场也面临下行压力。2024年第三季度，优质和甲级写字楼的平均租金略有下降，这是租金连续第四个季度下降。这些办公类别的租金从上一季度的1,010比索和去年同期的1,041比索降至每平方米1,003比索。租金的下降趋势反映了办公市场整体疲软，因为空置率上升，需求仍然疲软。

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Cushman & Wakefield的租户咨询集团负责人Tetet Castro在菲律宾星报的一份报告中表示：“马尼拉大都会写字楼市场在2024年第三季度的复苏进展比预期的要慢。”

她将这种放缓归因于 POGO禁令和CREATE法律修正案的直接影响，这些影响导致空置率上升和租金下降。Castro补充说，尽管办公楼市场面临短期挑战，但如果未来对办公空间的需求稳定下来，市场可能会出现反弹。

报告还强调，空置率的上升在帕赛市、马卡蒂市和塔吉格市等成熟的办公楼市场最为明显。这些地区传统上是大型企业租户的所在地，其入住率发生了显著变化。帕赛市的离岸博彩运营商高度集中，是导致该市空置率上升的主要原因，因为这些企业的撤离导致大量办公空间被闲置。在塔吉格和马卡蒂，新建的办公楼因为预租率较低，进一步加剧了市场的供应过剩，推高了空置率。

Cushman & Wakefield 研究、咨询和顾问服务总监兼主管Claro Cordero指出，办公室空置趋势也受到更广泛的经济和地缘政治因素的影响。例如，美国总统大选可能会引发影响美国公司外包战略的政策不确定性，从而可能减少业务流程外包(BPO)公司使用的办公空间需求。

此外，人工智能(AI)在信息技术和BPO等领域的兴起也可能长期限制对办公空间的需求，因为自动化减少了对传统办公设置的需求。

Cordero强调行业利益相关者适应这些变化的重要性，特别是在IT-BPM领域。他建议制定培训计划以提高工人的技能并使他们具备必要的技术能力，这将有助于维持未来对办公空间的需求。他还指出，人工智能的作用日益增强，可能会在未来几年重塑办公市场。

除了办公市场之外，Cushman & Wakefield的报告还对其他房地产行业进行了分析。在住宅市场，货币政策的放松尚未转化为对新住房项目需求的激增。在零售方面，虽然季节性消费上升预计将在短期内提振零售额，但中期前景仍需谨慎。消费者消费习惯的转变，尤其是为了应对较低的生活成本，正在影响零售趋势。为满足离岸博彩工人需求的企业腾出的零售空间，以及尚未适应不断变化的客户偏好的商场中的零售空间，预计将增加可用库存。

然而，该报告对工业和酒店业更为乐观。Cordero表示，制造业的传统租户预计将继续推动对工业空间的需求，随着全国主要目的地的旅游需求上升，酒店业预计也会增长。

总体而言，虽然马尼拉大都会的办公楼市场面临挑战，特别是在空置率高和租金下降方面，但更广泛的房地产格局仍然多样化。工业和酒店业有望实现增长，如果企业适应新的工作模式和经济环境，写字楼市场有望稳定下来。

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