由于POGO禁令，2024年第三季度菲律宾公寓空置率上升

根据菲律宾高力国际公司最近的一份报告，2024年第三季度马尼拉大都会公寓的空置率略有上升。空置率上升的部分原因是，在菲律宾全面禁止离岸博彩运营商(POGO)之前，中国公民纷纷搬离他们的公寓单元。

马尼拉时报援引了菲律宾高力国际公司的季度市场报告，报告显示，7 月至9月期间的空置率从上一季度的17.2%上升至17.4%，马尼拉湾地区的空置单位数量尤其明显上升。

高力国际在其报告中指出：“由于大量新增供应以及POGO撤离的影响开始显现，马尼拉大都会二手住宅市场的空置率可能会持续到2025 年。”“POGO行业不再是马尼拉大都会办公空间需求的主要驱动力，其影响正在蔓延到公寓市场。”

高贷款利率限制市场活跃度

公寓行业面临的主要挑战仍然是高抵押贷款和利率。尽管菲律宾中央银行 (BSP) 最近实​​施了降息，但分析师认为，这些降息在短期内不会对抵押贷款利率产生重大影响。因此，许多潜在购房者发现越来越难以负担得起公寓，尤其是在价格往往较高的马尼拉大都会地区。

虽然降息理论上可以通过降低融资成本来刺激需求，但Colliers PH指出，目前的利率仍然是一个障碍。对于许多买家，尤其是中低收入阶层的买家来说，高昂的住房贷款成本阻碍了他们购买公寓单元。销售放缓在中高端市场最为明显，这些单元的价格在360万比索至1200万比索之间。这些价格点占首都未售出RFO库存的57%。

未售出库存和交付延迟

马尼拉大都会地区未售出单位过多是市场面临的另一个关键问题。截至2024年9月，大都会地区估计有27,700套未售出的RFO单位，进一步加剧了销售环境低迷。这些未售出的单位不仅影响了开发商的销售数据，还阻碍了新项目的开发。许多开发商推迟推出新的公寓开发项目，等待现有库存被市场吸收。

马尼拉大都会某些地区的情况尤其严峻，例如帕西格市、奎松市、帕拉纳克市、马卡蒂部分地区和马尼拉北部地区。这些地区的未售出库存水平较高，由于需求减少，这些地区的许多单位仍然空置。

此外，市场正在努力应对一些公寓项目的完工和周转延迟。其中一个例子就是SM Development Corp. 位于湾区的Sail Residences，其中两座塔楼的周转延迟导致公寓单元交付量预测下降。目前预计到今年年底交付的单元仅为9,890套，低于之前预测的11,290套。

开发商调整策略，转向休闲主题项目

为了应对市场挑战，开发商越来越多地转向休闲主题项目，以吸引更多的购房者。Colliers PH 观察到，越来越多的开发商将重点放在马尼拉大都会以外的地区，目标是度假式公寓、公寓式酒店和高尔夫社区。这些以休闲为导向的开发项目对寻求度假屋或第二居所的买家来说越来越有吸引力。高力国际在谈到大都市以外的休闲主题项目时表示：“我们认为，伊罗戈斯、碧瑶、八打雁、巴拉望、长滩岛、宿务、薄荷岛和达沃是值得关注的地区。”

通过提供多样化产品，开发商希望利用省级市场日益增长的需求，与大马尼拉饱和且昂贵的公寓市场相比，省级市场可能会提供更多实惠的选择。向休闲地产的转变也反映了房地产行业的一个更广泛趋势，预计未来几年生活方式驱动的项目将变得更加普遍。

对增强设施和绿色技术的需求

公寓市场也在不断发展，以满足不断变化的消费者偏好。高力国际菲律宾分公司强调，公寓开发商应专注于提供升级的设施和设备，以吸引当前市场。灵活的工作空间、健身房、瑜伽区，甚至电动汽车 (EV) 充电站等功能对买家来说越来越重要，尤其是那些采用混合工作安排的买家。

除了生活便利设施外，融入绿色技术有望成为市场的关键差异化因素。消费者越来越关注环保，将可持续和节能功能融入其项目的开发商可能会吸引越来越多具有环保意识的买家。此外，随着人工智能 (AI) 技术变得越来越主流，住宅物业中引入人工智能功能预计将成为常态，为房主提供额外的便利和自动化。

开发商策略：促销和降价

鉴于大量未售库存和持续的金融挑战，开发商被敦促在销售策略上更加积极主动。Colliers PH建议开发商提供促销优惠以促进销售。一些开发商已经允许买家以低至5%的首付入住房产，而其他开发商则提供高达总合同价格25%的折扣。这些促销活动旨在激励买家并在需求仍然低迷的市场中营造一种紧迫感。

虽然这些促销策略可能有助于清理部分未售库存，但Colliers PH警告称，开发商需要在提供折扣和保护其房产的长期价值之间保持平衡。大幅降价或过度激励可能会破坏市场的整体稳定性，尤其是如果这种趋势持续较长时间的话。

展望未来，菲律宾公寓市场面临诸多挑战，但对于能够适应不断变化的消费者需求和金融状况的开发商来说，也存在机遇。高抵押贷款利率和大量未售出库存可能会在短期内继续对市场施加压力。然而，随着向休闲主题物业、增强的便利设施和可持续特色的战略转变，开发商有望在马尼拉大都会之外开拓新的需求来源。此外，促销优惠和灵活的付款方案可能会在刺激需求方面发挥重要作用。

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